●路線価に基づいて評価
底地の評価額を算出するときは、国税庁が定めた相続税評価額（路線価）を使います。
基本的には路線価×面積×（1-借地権割合）となります。
図1で底地が整形地だったとします。路線価に記載されているCとは借地権割合のことで、70％であることを意味しています。ちなみにDは60％で、都内の住宅地であれば、ほとんどがこのどちらかに該当します。商業地の場合にはＢ（80％）、Ａ（90％）もあります。
450は1㎡当たりの金額を表しており、千円単位となります。したがって図1で示された底地は以下の計算式で示された値が相続税評価額となります。
450,000円×100㎡×（1-70％）=13,500,000円
実際の底地は形が歪だったり、鰻の寝床のような細長い土地だったり、角地だったりしますので、整形地の評価額から増減されます。
●評価は筆単位ではなく利用区分単位で実施
千㎡以上もある一筆の土地に10以上もの借地権が存在していることがあります。この場合の底地の相続税評価はどうなるでしょうか？
相続における土地の評価は筆単位ではなく、利用区分単位で行われます。利用区分とは利用区分とは、土地の相続税評価を決めるための「使われ方の分類」を言います。自用地、貸宅地（底地）、貸家建付地、借地権などに分類されます。また分類された土地は利用者ごとに評価されます。図2のように土地上に複数の借地権が存在している場合には、借地権の存する底地毎に評価をすることになり、このケースの場合の評価数はAからJまでの10となります（私道の評価を除く）。
図のA,D,Gは路線価が設定されている道路に接していますので図1の土地のように評価できますが、他の底地の評価はどうしたら良いでしょうか。よくある手法としては税務署に私道Ａ及びＢの特定路線価の設定を求め、設定された金額で評価を行います。また、私道そのものの相続税評価額を計算して、その金額を使用して評価を行うこともできます。
図2のケースではＣとＦは私道に接する距離が短いため、不整形地補正率が高くなり評価額は低くなります。
また、相続発生前に底地の測量を実施してない場合には、時間との闘いになります。底地ごとに間口や奥行き等の距離を測る必要があり、数が多いと相続税申告期限の10か月に間に合わなくなる可能性もあります。従って、分筆はせずとも底地毎に測量を実施しておくことをお勧めします。
さらに相続発生後に底地を借地権者に売却して納税することを計画しているのであれば、測量に加えて分筆しておくことをお勧めいたします。
●再建築が可能か否かの確認
一般に借地権（底地）は狭小地で、かつ狭い道路に面している場合が多いという印象があります。その道路が建築基準法上の道路であれば、その道路に面している底地上の建物は再建築が可能となります。
図2の私道Ａは建築基準法上の道路ですが私道Ｂは基準法上の道路ではなく、単なる通路になります。底地上にある建物は昔に建てられた古い建物が多く、当時は建築基準法上の道路に面していなくても建築ができましたが、今は建築ができません。これらの建物は再建築不可の建物と言われます。図2ではH,I,Jが再建築不可となります。
将来においてH,I,Jの借地権が返還された場合に建物を解体した後は、活用に困ることになります。建物をリノベーションして貸家として活用するなどを考える必要があります。
